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| ▲ 종전 임차인과 계약기간 1년 미만 임대차계약이 끝나고 종전 계약 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과의 계약 시, 임대사업자는 임대료 증액이 가능하다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약이 만료된 후, 종전 계약 1년이 지나면 임대사업자는 새로운 임차인과의 계약에서 임대료를 증액할 수 있다는 유권해석이 나왔다.
지난 5월 27일 법제처는 민원인이 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려해 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과해 청구해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있는바, 임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 이후 종전 임대차계약 개시일로부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있는지 문의한 것에 대해 회답했다.
이렇게 해석을 한 이유로 법제처는 “임대사업자가 임대기간 동안 임대료 증액을 청구할 때의 증액 비율 한도를 규정하면서 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액 청구를 하지 못한다고 규정하고 있다”며 “임대기간은 민간임대주택을 임대하기 위해 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미하는바, 문언 상 임대기간 동안 임대료 증액 청구가 가능한 날은 종전 임대차계약이 개시된 날 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 날부터 1년이 경과한 날이고 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인지 여부는 임대료 증액의 제한 요건으로 규정돼 있지 않다”고 말문을 열었다.
이어 “또한 민간임대주택법은 임대사업자의 과도한 임대료 증액을 방지해 적정한 임대료 수준을 유지하고 임차인의 권익을 보호함으로써 서민들의 주거 안정에 실질적으로 도움이 될 수 있도록 임대료 증액 제한 및 임대료 증액기간 제한에 관한 규정을 두고 있다”면서 “한편, 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적의 법률이라는 점에서 주택임대사업자의 재산권 행사와 임차인의 권익 보호가 조화를 이루는 방향으로 해석할 필요가 있다”고 짚었다.
계속해서 “그런데 만약 임대료의 증액이 제한되는지 여부를 판단할 때 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인 경우에는 종전 계약의 개시일로부터 1년이 경과한 후에 새로운 계약을 체결하더라도 임대료 증액 청구가 금지된다고 해석한다면, 연속해 1년 미만의 기간으로 임대차계약을 체결하는 민간임대주택사업자는 계속해서 임대료 증액을 할 수 없게 되는 불합리한 결과를 초래할 수도 있다”고 지적했다.
따라서 법제처는 “임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후, 종전 임대차계약 개시일로부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있다”고 못 박았다.
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