김형 대우건설 사장까지 나선 은행주공 재건축, 반전 드라마 나올까!

JBTV

뉴스: 재건축; 조합

김형 대우건설 사장까지 나선 은행주공 재건축, 반전 드라마 나올까!

일부 조합원 “대놓고 특정사 찍으라고?… 역풍 맞는다” 의견도

2018.11.26 (월) 13:09:24 | 정진영 기자

[아유경제=정진영 기자] 경기 성남시 은행주공 재건축이 심상치 않다. 네이버 등 각종 포털사이트를 검색해보면 대우건설의 보도자료가 주를 이루고 있는 가운데 민심의 향방에 대해 업계의 관심이 높아지고 있다.

도시정비업계 한 관계자는 “김형 사장이 홍보설명회에 나선 건 역시 대우건설이 전사적으로 움직인다는 증명이라고 볼 수 있다. 그만큼 다급한 상황으로 보인다”라며 “회사 측 홍보실에서 총력전을 펼치고 있는 것 같다. 기사를 검색해 봐도 거의 비슷한 내용들이 도배되고 있다”고 말했다.

이와 관련해 은행주공 한 조합원은 “지난 합동설명회에서 35층이 불가하다는 조합장의 발표를 보면서 민심의 방향이 역풍으로 불 것이란 의견도 높다”면서 “이미 대우건설을 지지하는 층에서는 35층 불가를 반기는 분위기가 감지됐고, GS건설-현대산업개발 컨소시엄을 지지하는 층은 반발의 목소리를 높일 수밖에 없었던 것으로 보인다. 유착 의혹 등에 대한 역풍이 불 수 있다는 의견도 나온다”고 귀띔했다.

실제로 정부의 정밀한 수사를 요구하는 목소리도 나오고 있다. 한 대의원은 “최근 수주전을 살펴봐도 대안설계는 이미 트랜드가 됐다. 하지만 각 사의 홍보논리를 뒤로 하고 조합에서 35층은 누가 되더라도 안한다는 결정은 결국 30층 대안 설계를 준비한 대우건설에 투표하란 말과 다름없어 보인다”며 “어느 조합에서 이렇게 일방적인 발표를 합동설명회에서 할 수 있는지 도통 이해할 수 없다”라고 토로했다.

그는 이어서 “정비사업전문관리업자ㆍ철거업자 등의 협력 업체가 유착한 연결 고리 등 다양한 의혹을 풀기 위해선 공정거래위원회와 국토교통부의 철저한 수사가 이뤄져야 할 사항으로 보인다. 쌍팔년도에나 볼 수 있는 일들이 은행주공 재건축에서 벌어지고 있다. 유착 의혹에 대해 철저한 조사를 요구한다”고 덧붙였다.

이와 달리 조합은 조합원들의 이익을 위해서라도 정확한 의견을 전달해야 한다는 주장을 펼치고 있다. 또 대안설계로 인해 사업 지연 등 분담금 최소화를 위해서라도 조합에서는 적절한 조치였다는 입장이었다.

지금 강남은 ‘커뮤니티 전성시대’, 성남 은행주공도 뒤따른다!

아파트 커뮤니티 시설이 진화를 거듭하고 있다. 과거 대부분 ‘건강’에 포인트가 맞춰져 있었다면 최근 들어 건설사들은 키즈파크부터 유아풀까지 ‘보육’ 관련 특화시설을 도입하며 젊은 부모 세대들의 관심을 끌어 모으고 있다.

지난 2일 GS건설이 분양에 나선 경기도 의정부시 용현동 ‘탑석센트럴자이’는 평균 41.7대1, 최고 144.6대1의 경쟁률을 기록하며 전 평형 1순위 마감했다. 이달 15일 청약접수를 진행한 현대산업개발-롯데건설의 경기도 화성시 병점동 ‘병점역아이파크캐슬’은 평균 6.07:1, 최고 19.43대 1의 청약경쟁률을 보였다.

수도권이지만 비교적 덜 주목받는 이 지역에서 타 단지에 비해 두 아파트가 높은 청약열기를 보인 이유에 대해 업계 관계자들은 주민 커뮤니티 시설에 많은 공을 들였다는 점을 공통점으로 들었다. 그중에서도 남다른 보육시설이 눈에 띈다.

먼저 ‘탑석센트럴자이’는 지하 3층~지상 최고 35층 아파트 16개동 2573가구 규모로, 이중 832가구가 일반에 분양됐다. 2500가구가 넘는 매머드급 대단지인 만큼 커뮤니티 면적도 넓다.

총 5000여 ㎡ 규모로 조성되는 커뮤니티에는 단지 내 국ㆍ공립 어린이집을 비롯해 아이들이 뛰어 놀 수 있는 키즈파크가 조성될 예정인데, 키즈파크의 경우 면적만 약 660㎡에 달한다. 앞서 GS건설이 서울 서초구 ‘반포자이’에 도입한 키즈카페(250여 ㎡)의 규모보다 약 3배 넓은 면적이다.

‘병점역아이파크캐슬’도 커뮤니티 컨셉을 ‘보육’으로 정했다. 단지 내에 유아풀을 갖춘 수영장은 물론이고 어린이집 2개소, 키즈카페, 북카페, 작은 도서관 등 보육 특화 커뮤니티 시설이 들어설 예정이다. 이외에도 지상에는 아이들과 캠핑을 즐길 수 있는 글램핑 마당과 법정 기준 약 3배 수준의 넓은 조경시설, 입주민들의 소통을 위한 게스트하우스 등이 조성된다. 회사 측은 이 점에서 많은 수요자들이 관심을 보였다고 말했다.

오는 12월 2일 시공자를 선정하는 성남 은행주공 재건축에서도 비슷한 흐름이 이어지고 있다. 대우건설이 탁구장, 실내테니스장, 실내체육관 등 2000년대 초반까지 강조되던 ‘건강’을 위한 피트니트센터, GX, 골프연습장 등을 유치하겠다고 밝힌 반면, GS건설-현대산업개발은 커뮤니티 흐름이 자녀의 교육으로 진화하면서 단지 앞 어린이공원까지 안전하게 건널 수 있게 브릿지 연결을 약속하는 한편 단지 내 상가에는 대치동 유명 학원들과 계약해 자이아이파크 대치동 에듀센터를 유치하겠다고 약속하면서 한 발 앞선 제안을 한 것으로 분석된다.

업계에서는 이를 두고 분양시장의 주 수요층이 변화하고 있는 결과를 미리 반영한 것이라고 분석한다.

부동산 업계 관계자는 “평면과 단지 설계의 경우 건설사마다 거의 비슷하기 때문에 차별점을 두긴 어렵다”면서 “결국 커뮤니티 시설로 수요자의 마음을 사로잡아야 하는데, 최근 건설사들이 젊은 부부의 수요가 많다는 점을 감안해 보육 특화 커뮤니티를 내세우는 것”이라고 말했다.

재건축을 통해 1000여 가구 이상을 일반분양해야 하는 은행주공의 경우도 무주택 실수요자 위주로 재편되는 청약시장을 반드시 고려해야만 한다. 내 집 마련에 나선 3040시대의 젊은 부부들을 주요 타깃으로 하는 전략이 반드시 필요해 보인다.

한편, 대우건설 김형 사장은 이번 합동설명회에 참석해 성남 최고의 랜드마크 건설을 약속하겠다며 수주 의지를 밝히기도 했다. 김 사장은 “사업제안서에 있는 약속은 반드시 지키겠다”라며 “내가 들어가 살고 싶고 대대손손 물려줄 주거 명작을 지을 것”이라고 강조했다.

대우건설은 명품 외관ㆍ조경, 강남 수준의 커뮤니티 시설 및 최첨단 시스템을 적용하고 단독 시공을 부각해 경쟁사 대비 900억 원 이상의 공사비 절감과 공사기간 단축(7개월)으로 조합원 이익을 극대화한다는 구상이다.

뿐만 아니라 대우건설은 ‘공사비 절감’과 ‘공사기간 단축’을 최대 장점으로 부각시키고 있다. 공사비와 기간에 따라 조합원이 부담해야 하는 ‘조합원 분담금’ 규모는 상당히 달라질 수밖에 없다는 점을 주목한 것이다.

학교 일조권 분쟁, 은행주공 재건축에서 또 다른 분쟁의 ‘씨앗’

최근 재건축이나 재개발로 인해 새로운 아파트가 들어서면서 주변 학교들이 일조권 침해를 두고 다툼을 벌이는 일이 늘어나고 있다. 고층 아파트 건물이 햇볕을 가려 학부모들이 일조권 찾기에 직접 나서 직접 보상판결을 받는 사례가 생기고 있기 때문이다.

일조권을 놓고 갈등이 계속되는 배경엔 학교 주변에 들어서고 있는 고층 아파트 등 건물이 학생 발육과 교육에 부정적인 영향을 준다는 잇따른 연구발표가 있다. 이제 ‘햇볕을 쬘 권리’는 좋은 환경에서 교육을 받을 수 있는 ‘교육 환경권’의 하나로 중요하게 인식되고 있다. 이런 세태를 반영해 학생들이 건강하고 쾌적한 환경에서 교육받도록 하는 「교육환경 보호에 관한 법률」이 2017년부터 시행되고 있다.

또한 「도시 및 주거환경정비법」, 「학교보건법 시행령」에는 개발사업 예정지역 200m 이내에 교육시설이 있는 경우 사전협의, 교육환경보호 계획제시, 예상 일조량 등을 조사하고 사업시행인가를 내려야 한다고 규정하고 있다. 일례로 대치동 청실아파트 재건축에서는 일조권 소송 때문에 보상금 지급 이외에 분양 일정까지 차질을 빚은 적도 있다.

이와 관련해 은행주공 재건축에서도 일조권에 대한 쟁점이 불거지면서 날선 공방이 연일 이어지고 있다. 먼저 포문을 연 곳은 GS건설-현대산업개발이다. 대우건설의 대안설계를 검토해본 결과 은행초교와 어린이집에 심각한 일조권 침해를 일으킨다는 주장이다.

3D 모델을 이용한 동지 시뮬레이션 그래픽을 통해 대우건설의 대안설계에서 137가구의 삭제가 불가피하며 그 금액은 무려 997억 원에 이른다는 분석도 내놓았다. 이에 대해 대우건설은 아무런 문제가 없이 대안설계를 작성했음을 주장하고 있는 상황이다.

이제 공은 조합원에게로 넘어간 상황이다. 오는 12월 2일로 예정된 시공사 선정에 학교 일조권 침해 논쟁이 또 다른 변수로 작용할지 관심이 모아진다.

이와 관련해 대우건설은 3층 대안설계는 조합에서도 밝힌 바와 같이 불가하다며 이와 관련한 홍보에 총력전을 펼치고 있다.

또한 대우건설은 ‘크리스탈’을 모티브로 한 석재 ‘커튼 월’ 디자인을 외관에 적용하고, 반영구적이고 고급감 가득한 ‘실리콘과 메탈릭 페인트’를 외벽 도색에 사용 예정이다. 단지 주 출입구 두 곳에 성남시 최초 ‘듀얼 스카이 브릿지’를 시공, 검단산의 탁 트인 전망을 바라보며 휴식과 운동, 스터디, 산책 등 다양한 활동을 원스톱으로 가능케 하는 등 홍보에 총력전을 펼치고 있다.

이웃끼리 살해 협박까지 부른 층간소음, 은행주공에서는 어떻게 되나?

이달 16일 서울 마포경찰서는 마포구의 한 아파트에서 층간소음 문제로 다투던 중 낫을 들어 보이며 윗집에 사는 A씨를 위협한 B(67)씨를 특수 협박 혐의로 불구속 입건한 사건에 대한 보도자료를 배포했다.

경찰에 따르면 B씨는 층간소음으로 윗집 천장을 두드리다가 이에 항의하기 위해 내려온 A씨와 싸움이 붙자 복도에 있던 농업용 낫을 들고 협박한 혐의를 받고 있다. B씨는 3년 전부터 층간소음에 시달렸다고 주장하는 반면 A씨는 이와 달리 B씨가 5년 전부터 천장을 치는 등의 행위를 했다고 서로 엇갈린 진술을 하고 있는 것으로 알려졌다.

대한민국은 인구의 60%가 아파트에 사는 ‘아파트 공화국’이다. 그리고 이런 추세는 나날이 늘어나고 있다. 공동주택이 보편적인 주거 방식이 되면서 이에 따른 문제점들도 속출하고 있다. 가장 대표적인 것이 층간소음이다.

아파트 층간소음의 문제는 어제 오늘의 문제가 아니다. 그래서 시공자들은 자신들의 기술력을 총동원해 층간소음을 줄일 수 있는 다양한 아이디어를 시공현장에 적용하고 있지만 여전히 완벽하게 소음을 제거하는 것은 불가능하다.

층간소음 문제로 인한 이웃 간 갈등이 늘어나면서 정부 당국은 슬래브 관련 규정을 강화했다. 2014년 이후 지어진 아파트는 대부분 바닥 슬래브 두께를 210㎜ 이상으로 시공하고 있다. 1군 건설사들은 210㎜ 콘크리트에 30~60㎜ 완충재와 기타 마감재를 덧대는 방식을 택한다. 이렇게 기타 마감재를 포함한 바닥의 콘크리트 두께를 두껍게 하면 발소리처럼 둔탁한 중량 충격음 완화 효과를 얻을 수 있다.

은행주공의 시공자 입찰에 참여한 회사 중 GS건설-현대산업개발은 60㎜의 완충재를 적용했고, 대우건설은 30㎜의 완충재를 적용한 것으로 알려졌다.

건축업계 관계자는 “콘크리트 두께를 현재보다 더 강화하면 층간소음 완화에 효과적이라는 것은 누구나 다 아는 사실”이라며 “하지만 비용이 상당히 증가하기 때문에 현실적으로 적용하기 어렵다”고 말했다.

그는 이어 “층간소음 완화를 위해 슬래브 두께를 두껍게 했다면 더 많은 공사비가 들어가는 것은 자명한 사실”이라며 공사비를 고려하지 않을 경우 GS건설-현대산업개발의 층간소음 완화 효과가 훨씬 더 크다고 분석했다.

재건축은 ‘헌 집’ 대신 ‘새 집’을 얻는 것이다. 옛날 아파트에서 겪었던 층간소음 등의 문제가 새로 지어지는 집에서도 되풀이되는 것을 바라는 조합원은 어느 누구도 없을 것이다. 따라서 ‘층간소음’에 관한 내용도 시공자 선정을 위한 매우 중요한 선택 요인이 될 것으로 판단된다.